Wohnflächenberechner
Berechnen Sie die anrechenbare Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung — mit Aufschlüsselung nach Raumtypen.
Das ist ein häufiger Fehler. Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählt ein Balkon nur zu 25% und Dachschrägen unter 1m Höhe gar nicht. Wenn die echte Wohnfläche über 10% kleiner ist als angegeben, haben Sie Anspruch auf Mietminderung.
Wichtige Begriffe
- Mieterhöhung →
- Regelungen zur Anhebung der Miete — Kappungsgrenze und Vergleichsmiete nach BGB §558.
- Nebenkostenabrechnung →
- Jährliche Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter nach BetrKV.
- Mietkaution →
- Sicherheitsleistung bei Mietvertragsabschluss — maximal 3 Nettokaltmieten (§551 BGB).
| Raumtyp | Anrechnungsfaktor | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Wohnräume (Zimmer, Küche, Bad, Flur) | 100% | §2 WoFlV |
| Wintergarten (beheizt) | 100% | §2 WoFlV |
| Loggia | 50% | §4 Nr. 4 WoFlV |
| Dachschräge (Raumhöhe 1–2m) | 50% | §4 Nr. 2 WoFlV |
| Wintergarten (unbeheizt) | 50% | §4 Nr. 4 WoFlV |
| Balkon / Terrasse | 25% (bis 50%) | §4 Nr. 4 WoFlV |
| Dachschräge (Raumhöhe unter 1m) | 0% | §4 Nr. 2 WoFlV |
| Keller / Abstellraum / Garage | 0% | §2 Abs. 3 WoFlV |
Anrechenbare Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Räume
WoFlV vs. DIN 277 — Welche Methode gilt?
Im deutschen Mietrecht gibt es zwei Berechnungsmethoden:
- WoFlV (Wohnflächenverordnung): Standard im Mietrecht seit 2004. Unterscheidet nach Raumtypen mit unterschiedlichen Anrechnungsfaktoren. Gilt, wenn im Mietvertrag keine andere Methode vereinbart ist.
- DIN 277: Technische Norm aus dem Baurecht. Zählt alle Flächen zu 100%. Wird manchmal in Mietverträgen vereinbart — dann gilt diese Methode.
Tipp: Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf die vereinbarte Berechnungsmethode. Fehlt eine Angabe, gilt die WoFlV.
Mietminderung bei falscher Wohnfläche
Der BGH hat entschieden (VIII ZR 295/03): Liegt die tatsächliche Wohnfläche über 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, liegt ein Mangel vor.
Rechtsfolgen:
- Mietminderung: Die Miete kann entsprechend der Flächenabweichung gekürzt werden.
- Rückforderung: Zu viel gezahlte Miete kann für die Vergangenheit zurückgefordert werden (3 Jahre Verjährung).
- Nebenkosten: Auch Nebenkosten, die nach Fläche verteilt werden, sind anteilig zu korrigieren.
So messen Sie richtig
Tipps für die korrekte Messung nach WoFlV:
- Messen Sie an der Fußbodenoberkante (nicht an der Decke)
- Bei Dachschrägen: Höhenlinie mit Zollstock an der Wand markieren
- Nischen und Vorsprünge: Ab 13 cm Tiefe mitmessen
- Türöffnungen und Fensterlaibungen: gehören zur Wohnfläche
- Treppen: Grundfläche nur in einer Etage zählen
| Raumtyp | Anmerkung |
|---|---|
| Kellerräume | Auch wenn als Hobbyraum genutzt |
| Abstellräume außerhalb der Wohnung | Z.B. Dachboden-Verschlag |
| Waschküche | Gemeinsam genutzte Räume |
| Trockenräume | Im Keller oder Dachboden |
| Heizungsräume | Zur Haustechnik |
| Garagen / Stellplätze | Auch Tiefgarage |
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr.
Alle Angaben ohne Gewähr. Die Ergebnisse stellen keine Rechtsberatung dar und ersetzen nicht die Einschätzung eines Rechtsanwalts. Maßgeblich sind stets die aktuellen gesetzlichen Bestimmungen.
Häufig gestellte Fragen
Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Vollständige Wohnräume zählen zu 100%, Balkone und Terrassen nur zu 25%, Dachschrägen zwischen 1-2m Höhe zu 50%, und Keller gar nicht.
Die WoFlV ist der Standard im Mietrecht — sie unterscheidet nach Raumtypen (Balkon 25%, etc.). Die DIN 277 misst die Bruttogrundfläche, bei der alles zu 100% zählt. In Mietverträgen gilt grundsätzlich die WoFlV, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Nach der BGH-Rechtsprechung (VIII ZR 295/03) liegt ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. In diesem Fall können Sie die Miete anteilig kürzen.
Ja, aber nur anteilig. Nach WoFlV wird ein Balkon standardmäßig mit 25% seiner Fläche angerechnet. Bei besonders hochwertigen Balkonen (überdacht, Südausrichtung) können bis zu 50% angesetzt werden.
Bei Dachschrägen nach WoFlV: Flächen unter 1m Raumhöhe zählen gar nicht (0%), Flächen zwischen 1m und 2m Höhe zählen zu 50%, Flächen über 2m Höhe zählen voll (100%).
Ja. Sie können einen Sachverständigen beauftragen (Kosten ca. 200-500 €) oder selbst nachmessen. Bei Streit mit dem Vermieter ist ein Gutachten empfehlenswert.