Die Kappungsgrenze begrenzt die maximale Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren. Sie schützt Mieter vor zu raschen und übermäßigen Mietsteigerungen — selbst wenn die aktuelle Miete noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Grundregel: 20 % in 3 Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB)
Die gesetzliche Standardkappungsgrenze beträgt 20 %. Das bedeutet: Alle Mieterhöhungen nach § 558 BGB, die innerhalb von 3 Jahren wirksam werden, dürfen in Summe 20 % der Ausgangsmiete nicht überschreiten.
Abgesenkte Grenze: 15 % in angespannten Wohnungsmärkten
In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen die Kappungsgrenze per Rechtsverordnung auf 15 % absenken (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). Dies betrifft insbesondere Großstädte wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Köln. Die Verordnungen sind befristet und müssen regelmäßig erneuert werden.
Was nicht zur Kappungsgrenze zählt
Die Kappungsgrenze bezieht sich ausschließlich auf Erhöhungen nach § 558 BGB (Anpassung an Vergleichsmiete). Folgende Erhöhungen werden nicht eingerechnet:
- Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Erhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen
- Staffelmiete (§ 557a BGB): Vertraglich vereinbarte Erhöhungsstufen
- Indexmiete (§ 557b BGB): Kopplung an den Verbraucherpreisindex
- Betriebskostenerhöhungen: Anpassung der Vorauszahlungen
Berechnung in der Praxis
Maßgeblich ist die Nettokaltmiete (Grundmiete ohne Betriebskosten), die 3 Jahre vor dem Wirksamwerden der beabsichtigten Erhöhung galt. Alle in diesem Zeitraum vorgenommenen Erhöhungen nach § 558 BGB werden addiert — diese Summe darf die Kappungsgrenze nicht übersteigen.
